前一阵子，链家将以百亿价格收购北京盈科中心一事登上各大新闻头条，事后链家出面予以了否认，但是明源君注意到另一个点，那就是北京盈科中心现在市值已达100亿，距离2014年转手时的57.8亿人民币，价格暴增73%。

                   ▲ 盈科中心，图片来源于基汇资本官网

   四年时间，从门庭冷清的被抛售资产到身价大增，北京盈科中心背后的操盘手不可小觑。基汇资本吴继炜在业界被称为烂尾楼拯救者，很多不被看好的商业地产经过他手改造，重焕新生，作为持有者的基汇资本亦是赚得盆满钵满。

   近几年商业地产的日子不是很好过，随着电子商务的冲击，以及商业地产本身同质化过高的因素，商业地产趋于饱和，店铺空置率、租金涨幅等不甚乐观。2018年对于一线商业地产来说，改造和更新存量商业地产是大势所趋。这里面有人能看到机遇，有人只看到了焦虑。

   从公开报道，2018年各地多个烂尾已久的项目得以复活，其中昆明23家房企接手44个烂尾楼盘，似乎新一轮存量改造，尤其是改造烂尾楼潮流又将来临。

   可以预见，改造存量地产能救活一大批“僵尸类”地产项目，“僵尸类”商业地产指空置率高、租金低迷、发展情况远逊于同类型的商业项目，包括但不限于烂尾楼。今天明源君就从操作层面探讨下如何盘活“僵尸类”商业地产，同样是接手僵尸楼，为什么有公司能掘金大赚特赚，有公司却赔了夫人又折兵？

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拿到地，赚到钱

盘活僵尸商业地产有这些好处

    股票投资中巴菲特有一个著名的“捡烟蒂”理论，行情下滑时，以低价收购优质股票，获得回报。僵尸类商业地产恰如那个“湿漉漉、没人愿意捡”的烟蒂尾巴，你捡对了，就捡到宝了。

   在明源君看来，盘活僵尸类商业地产不是什么出力不讨好的事，当好了接盘侠，至少有以下五方面好处。

   1、盘活=去库存，各地相关政策支持力度不小

   商业地产进入高存量时代，去库存成了主要任务。前几年，住宅类去库存完成良好，而商业地产依旧压力不小。

   僵尸类商业地产占地面积大、空置率高、盈利率低，尤其是陷入停滞的烂尾项目，可以说是城市发展的疮疤。盘活烂尾楼、旧商厦，无疑是最好的去库存方式，既能解决历史遗留问题，还能为区域经济贡献一份力。

   对于该类项目，政策扶持力度不小，度过商业地产大建特建的时期，近年来僵尸类商业地产问题充分暴露，各地政府也分别出台了相应的政策。如昆明实施“一项目一政策”，搭建平台，筹措资金或是引进新资金，盘活项目；珠海发布《关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的实施意见》，对“烂尾楼”重建、续建等出台了一系列优惠措施，允许土地出让年限重新计算。

   深圳2016年全市施行城市更新工作改革，罗湖区是第一个城市更新改革试点区，旧商厦盘活是其中的重要工作之一。在政府扶持下，烂尾了18年的深圳百货广场大厦裙楼由持有人彭成集团和碧桂园合作，华丽转身变成DDMmall，成为了深圳首个被复活的存量商业地产。

                                          ▲ 深圳DDmall一站式大型购物中心，图片来源于彭成集团官网。

   2、快捷拿地的好方式，成本低、地段好

   房企拿地越来越难，而面对体量庞大的商业地产，收购僵尸楼不可谓一种快捷实惠的拿地方式。 

   位于一线城市的僵尸类商业地产，往往地处中心路段、繁华商圈，区位因素极佳，且价格相对较低，尤其是对于烂尾多年的项目而言，相当于只付出地皮价格，获得了完整的建筑楼。

   安徽最大烂尾楼新桥阳光半岛欠债60亿，原本以为众多开发商避之不及，出人意料的是，房企前三名万科、恒大、碧桂园纷纷出价争夺该地块。原来新桥阳光半岛占地8110亩，距离合肥市区很近，近几年合肥房价不断上涨，即使烂尾也是一块多利可图的“大肥肉”。

   明源君在这里要指出，拿到烂尾楼后盘活是改造，而不是推倒重建。一线城市商业地产饱和，再建成商业楼的概率较小，政府可能直接改变了土地用途，建成公园或者其他公共空间等。

   3、改造升级是花费最多的部分，利润率、回报率高

   选了对的“烟蒂尾巴”，僵尸类项目给与的利润、回报率很客观。原本项目就位于好地段，收购价格又低，且楼体大多已建成，省去了前期开发的人力物力，一般来说改造升级费用占大头，这样一算，利润率自然高。

   以基汇资本为例，据新浪网报道，2006年基汇资本9亿价格收购上海“冷铺”东海大楼，耗费4亿改造成353广场，2012年以24亿价格转手售出，基汇资本6年赚11亿，利润高达85%。

                    ▲ 353广场，图片来源于基汇资本官网

   不卖楼，长久的持有的回报也很可观。改造升级后，商业地产的租金阶梯式提升，整栋建筑核心价值提高，带来稳定增长的收益，良性循环。

   4、地产公司转型的一个趋势，增强运营能力

   房地产市场进入下半场，房企都在谈转型。上半场拿地建房出售就能盈利，下半场已没这么简单的赚钱方式了。明源君认为，下半场考量的是房企的运营能力，掌握该能力的房企就能挺过新一轮洗牌。而盘活僵尸类商业地产考验的正是房企的运营能力。

   烂尾楼之所以烂尾，里面包含了债权关系、政府政策等复杂因素，但最多的还是因为开发商缺乏运营能力，早年跑马圈地，盖起了大片写字楼、商场，没有良好的规划，即使位于好地角，该变僵尸还是僵尸，这就是为什么很多城市同样的一条街，街道左面是人流密集的商场，右边的却无人问津。

   同样的地段、同样的条件，商业地产能否做成功，要看精准定位和强大的运营能力。接手僵尸类商业地产，房企能慢慢建立起运营团队、营销策划团队等中坚运维力量，在实践中完成转型。

   5、彰显品牌效应，带来品牌溢价

   不少僵尸楼、烂尾楼在当年轰动一时，继而沉寂。接手这些项目，彰显出的不单是勇气，更是实力。房企通过这一过程，无形中输出品牌文化，提高企业形象，更可能会一炮打响知名度。

   佳兆业早年被称为烂尾楼专业户，低价拿地收购烂尾楼。2003年佳兆业收购位于深圳市委对面的烂尾楼子悦台，用两年时间重新改造包装，推出高档酒店式公寓佳兆业中心，市场收益良好，在深圳打下知名度，随后参与旧改、积极扩张，如今佳兆业已跻身中国房地产行业30强。

   品牌效应能带来品牌溢价，三四线城市，品牌房企的盘相对于小房企，价格高出一部分，消费者仍愿意购买，看重的就是品牌的口碑保障。一个漂亮的盘活案例，能带给房企话题和关注度，更重要的是，提高了口碑，现在最讲究大IP，品牌就如同口碑，不但能保值，还能升值。

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怎么拿到对的项目

一看自身底气

二看项目底子

   接盘僵尸商业地产，拿对了项目等于成功了一半。今天明源君要从两方面衡量是否要拿下项目，一是从房企内部评估，二是从项目内部评估。

   1、房企拿下僵尸项目底气何在？

   不是什么项目都值得接盘，也不是什么房企都能接盘。关键要看以下几个层面：

   ● 有强烈拿地需求，攻占一线城市核心圈

    一线城市土地资源紧张，土地价格居高不下，对房企来说拿地不易，合作拿地、二手地成了拿地的新趋势。

   前线竞争过于激烈，对于有强烈拿地需求的房企来说，退而求其次，收购成本低的僵尸商业地产不失为一个物美价廉的选择。

   深圳土地资源供需矛盾日益提出，政府提出要向存量要空间。在这些存量里，不少是地段好的烂尾楼。以烂尾楼起家的佳兆业，今年将复活深圳烂尾22年的项目—新世界大厦。明源君查询深圳政府网站得知，该项目位于深圳罗湖东门商圈，建筑面积达5.43万平方米，项目规划分为商业20%，商务公寓80%。在长租公寓风头正劲时，佳兆业拿到如此大的面积体量建成商务公寓，可以说恰赶在风口上。

   更值得注意的是，深圳市政府在2004年出台了《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》中，明确规定了烂尾盘可采取合作建房或者直接置换土地使用权的方式来盘活，并且制定了免除拖欠地价款利息、滞纳金、土地使用费及顺延土地使用期限起始时间等优惠政策。新世界大厦正是当年的52个“问题楼盘”之一，2003年佳兆业改造“子悦台”打响在深圳的第一炮，2018年拿下新世界大厦，值得期待。

  ● 稳健的资金流是基础保障

   收购项目、解决打包债务问题、改造费用、运维费用……商业地产项目和高周转的住宅项目不同，开发周期不定，需要沉淀资金，拥有稳定的资金流是基础保障。

   烂尾商业地产项目产生原因之一就是资金链断裂，如果没有稳健的资金流，明源君这里建议不要盲谷投入进去，否则极可能导致下一个烂尾楼出现。

   ● 跑马拉松式的持有心态

   粗放的开发销售模式不再流行，未来精细的持有运营将是决定收益的制胜法宝。有人说，住宅开发销售是百米冲刺，那么商业地产的开发回报周期如同马拉松，至少需要3-5年时间。对已经习惯的“卖卖卖”模式的房企来说，如果将以前的批量复制、标准化运转的方式用到经营商业地产上，可能会赔得一塌糊涂，商业地产需要的是“慢工出细活”，走非复制化、特色化之路。

   因此房企是否做好了持有心态至关重要，前文也说了，处于转型的十字路口，走持有经营之路，或许在地产下半场有新的收获。

   2、评估项目因素，地理位置、建筑质量缺一不可

   ● 地理位置

   传统地产理念就是“地段、地段、地段”，地理位置是决定项目成功与否的先决条件。

   位于一线城市核心商圈的僵尸类商业地产就有着得天独厚的优势，一线城市经济发达，消费吸纳力强，核心商圈是人流中心，客户群基础大，消费能力强，核心商圈一般也是车流中心，交通顺畅，出行便利。

   位于偏远、冷门位置的项目则很难做起来，没有商圈、交通基础条件，巧妇难为无米之炊。

   ● 产权债务问题

   项目搁浅或者中断往往有着复杂的原因，比如资金链断裂、陷入债务纠纷、违法违规等，收购此类项目必须厘清产权、债务问题，呆账坏账过多、官司缠身、债务层叠的项目风险过高，不宜盲目插手，不然很可能被历史积怨绊住手脚。

   在收购项目时，现行的两种模式分别是产权交易和经营权合作，产权交易即房企全盘接收，100%持有，经营权合作即与原始开发商或引入第三方联合改造，两种方式的选择要看自身的条件。

   ● 建筑质量

   这里主要分为两部分，一是先天不足问题，商业地产过剩时期，跑马圈地、大肆扩张的建筑会有规划设计上的硬伤，比如内部空间布局不合理、设计过于老化等。

   二是项目烂尾过久，建筑本身被闲置多年，已经出现质量问题，本身品质太差，都不可选择。

   ● 周边配套措施

   无论是改造成写字楼或是商场，周边配套设施能否跟得上是影响长久经营得因素之一，比如停车场、进出通道、公共设施等。尤其是停车位配位问题，是消费者选择的重要指标之一，收购项目时需要确认项目本身的停车场规划，以及周边是否有区域可增设停车场等。 

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重定位、升硬件、玩个性化

盘活项目这么做就对了

   烂尾项目怎么凤凰涅槃？明源君从以往成功的案例中发现，前期定位是关键，中期改造升级是基础，后期运营则是核心竞争力。

   1、对商业地产重新定位，找到一以贯之的战略原则

   2013年高和资本以7.9亿的价格收购上海中华企业大厦，当时位于上海南京西路顶级商圈核心位置的中华企业大厦写字楼出租价格仅4.1元/天/平米，且空置率近40%。高和资本将大厦改名为静安高和大厦，首先对大厦重新定位，他们注意到该区域的市场断层，写字楼两极分化，中间断档，顶级写字楼租金在10元以上，普通写字楼租金在3-5元之间，而5-10元间的写字楼为零。高和资本因此将写字楼定位为南京西路最好的甲级写字楼，填补空挡。斥资改造升级后，静安高和大厦租金从4.5元/平方米/天一路上涨到7.5元/平方米/天，成为当年上海甲级写字楼租金涨幅第一。

      ▲ 静安高和大厦，图片来源于高和资本官网

   定位的关键性在于，不仅决定项目在市场的位置，还决定了接下来的招商和运营管理，是项目一以贯之的战略原则。

   定位做到精准，前期市场调查很重要，分析市场竞争对手、用户群特点、投资者特点，把握项目在区域的地位。盘活僵尸类商业地产有一点好处是，前人已经有了错误的示范，可以给接盘者排除一大误区。

   2、硬件改造升级，提供高大上的享受

   对于追求办公环境高大上的企业来说，高端写字楼不光从外表看要跟上国际审美，硬件设施上更要一流。老旧建筑有的通病是公共设施老化、装修风格过气，改造时需要从内到外下功夫。

   依旧以静安高和大厦为例，2013年高和资本斥资亿元改造，从现在的眼光来看，写字楼外表亦不逊色，完全摆脱了90年代的陈旧感。

      ▲ 静安高和大厦内部装潢，图片来源于高和资本官网

   ● 外立面：采用双层LOW-E玻璃幕墙，隔音防辐射，环保节能。

   ● 室内：楼梯、走廊、电梯厅等装修走国际高端大气范儿，大堂十分气派，

   ● 设施：采用美国约克中央空调，独立新风系统。OTIS电梯两部为高区，两部为低区，流畅垂直交通。

   ● 室外：打造园林景观，开设咖啡厅

   3、个性化、特色体验，打造品牌标识

   近几年不时会有些文章称“购物中心已死”，迎着逆风的趋势，大悦城地产却说2020年要做20座大悦城。今年上海长风大悦城开业，无数新玩法引爆了一轮网络。明源君今天之所以提到它，是因为长风大悦城的前身正是我们今天说的僵尸项目。根据彭拜新闻报道，长风大悦城前身名叫上海长风景畔广场，2011年开业后就一直冷冷清清惨惨淡淡，2015年亏损接近3亿。惨到什么程度，2010年长风景畔广场前业主收购的价格是14.5亿，2016年前业主卖给大悦城地产时，价格是13.6亿，不但没升值，还缩水了0.9个亿。

   大悦城买下12万平的购物中心后，展开了大刀阔斧的改造，针对目标客群量身定制了社交场、女主生活圈、美食间、屋顶运动图书馆等体验空间，引进了245个品牌，包括一些首次进入中国的时尚品牌，十分抓年轻人的心，长风大悦城整体改造后租金比之前上涨至少35%。

   在追求个性化的今天，盘活僵尸类商业地产的精髓也在于塑造个性化、特色的体验，这些不仅符合时下的潮流，能迅速在社交网络上形成传播爆款，还能极大程度强化品牌意识，塑造品牌标识。

   长风大悦城中做到了将空间、休闲、品牌集合在一起的新玩法，购物中心将在5楼屋顶建一个 1 千米粉红色的跑道“Gordon Park”，跑道可以俯瞰上海天际线，还可以和2楼的运动品牌结合起来（示意图如下，图片来源于大悦城官网）

   4、注重艺术气质，增加卖点

   艺术，不再虚无缥缈、高高在上。十九大报告指出,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。尤其在北上广深一线城市，建筑与艺术的融合能擦出不一样的火花，对改造项目来讲，在改造中尝试添加塑造艺术气质，会让你的项目更有灵魂、卖点。

   明源君翻看案例发现，老旧写字楼改造建筑内部空间时，往往会有一些即使改变使用功能也没法挽救的特立独行区域，不够高也不够宽，改造可能性等于没有，这一块在一些人看来是浪费了空间，不过一些公司则有新奇的想法，邀请知名艺术家进行设计或布展，干脆把没法改造的一块变身成艺术空间。

   现在购物+艺术的做法被看做未来购物中心的发展趋势，比如最近火爆的K11，在购物中心中引入艺术、人文、自然类的项目，这些是网购无法触及的部分，年轻人总会被吸引走出家门，来到商场。

      ▲ K11艺术·人文·自然三大核心元素融合，极受年轻人欢迎，图片来源于K11官网。

   5、有一支成熟的操盘团队

   从几家擅长收购烂尾楼进行再包装的公司来看，一支成熟的操盘团队需要这么几部分。

   ● 法律团队：在谈判时介入，避免债务、法律纠纷等。对于历史遗留问题众多的僵尸项目来看，法律团队首先帮你排除后期被各类纠纷干扰的风险。

   ● 策划设计团队:对项目进行重新定位、改造、升级，需要专业的策划设计人员全程深入介入，把握整体脉搏。

   ● 营销招商一体团队：营销和招商不分家。散售的商业地产失败案例比比皆是，企业再次踏入商业地产势必不能再在散售上跌跟头。举高和资本的例子，针对市场上出售型商业不动产无统一管理、统一运营而导致租客良莠不齐、资产贬值的情况，高和提出“资产精装修”，是为购买高和商业类物业的投资者提供资产管理服务的一种解决方案。因为在营销和招商上，需要更专业的人士参与，完成既定目标。

● 管理运营团队：在改造的写字楼、商厦中，进驻自有或是合作的运维团队，保持服务水准，维护品牌口碑。

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   小  结

   高存量商业地产的更新与改造相信是接下来几年的主流趋势，僵尸类商业地产因为价廉地好说不定会成为抢手的璞玉，不过拿到手后璞玉变翡翠，还是变烫手山芋，就要看各家的本事了。还是那句话，地产下半场，你有强大的运营能力，就有掘不完的地产金矿！